Was muss in einem Mietvertrag stehen?
Was muss in einem Mietvertrag stehen? Pflichtangaben, Miete, Nebenkosten, Kaution, Befristung und Klauseln, die oft unwirksam sind, verständlich erklärt.
Was muss in einem Mietvertrag stehen, damit du später nicht über eine Nebenkostenabrechnung, eine Renovierungspflicht oder eine Kaution streitest? In diesem Eintrag gehe ich den Mietvertrag Abschnitt für Abschnitt durch: was zwingend hineingehört, was üblich ist und welche Klauseln oft gar nicht gelten. Am Ende hast du eine Checkliste, mit der du einen Vertrag vor der Unterschrift in Ruhe prüfen kannst.
Was muss in einem Mietvertrag stehen? Die Basics
Zuerst eine Sache, die viele überrascht: Ein Mietvertrag braucht in Deutschland keine bestimmte Form. Auch ein mündlicher Mietvertrag ist wirksam. Trotzdem rate ich jeder Mieterin dringend zu einem schriftlichen Vertrag, denn nur dann lässt sich später belegen, was vereinbart wurde. Bei Befristungen ist die Schriftform außerdem rechtlich wichtig — dazu weiter unten mehr.
Die vier Angaben, ohne die es nicht geht
Damit überhaupt ein Mietvertrag zustande kommt, müssen sich beide Seiten über vier Punkte einig sein:
- Die Vertragsparteien: vollständige Namen und Anschriften von Vermieter und allen Mietern. Ziehen zwei Personen zusammen ein, sollten beide unterschreiben, sonst haftet nur die eine.
- Das Mietobjekt: Adresse, Stockwerk, Lage der Wohnung im Haus und mitvermietete Räume wie Keller, Dachboden oder Stellplatz.
- Die Miete: Höhe der Kaltmiete und der Nebenkosten, Fälligkeit und Konto.
- Der Beginn des Mietverhältnisses: das Datum, ab dem die Wohnung dir gehört und ab dem Miete fällig ist.
Was zusätzlich in einen guten Vertrag gehört
Über diese Grundlagen hinaus regelt ein ordentlicher Mietvertrag die Nebenkosten, die Kaution, die Laufzeit, Schönheitsreparaturen und die Hausordnung. Fehlt eine dieser Regelungen, gilt oft das Gesetz — und das ist für Mieter meist nicht schlechter, sondern eher besser. Fehlt zum Beispiel eine Vereinbarung über Nebenkosten, musst du sie in der Regel nicht zusätzlich zahlen. Ein lückenhafter Vertrag ist also nicht automatisch ein schlechter Vertrag.
Mietobjekt und Miete: Klarheit bei Fläche und Kosten
Beim Mietvertragsinhalt zur Wohnung selbst lohnt sich ein genauer Blick. Je genauer das Mietobjekt beschrieben ist, desto weniger Streit gibt es beim Auszug.
Muss die Wohnfläche im Vertrag stehen?
Nein, eine Pflicht zur Angabe der Quadratmeter gibt es nicht. Steht sie aber drin, hat sie Gewicht: Ist die Wohnung tatsächlich mehr als zehn Prozent kleiner als angegeben, liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel vor, und du kannst die Miete entsprechend mindern. Ich messe deshalb bei jeder Besichtigung grob nach, mit einem Laser-Entfernungsmesser dauert das zehn Minuten.
Achte auch auf die Ausstattung. Einbauküche, Waschmaschinenanschluss, Rauchmelder, Anzahl der Schlüssel — alles, was mitvermietet ist, sollte im Vertrag oder im Übergabeprotokoll stehen.
Die Miethöhe und ihre Varianten
Die Miete besteht meist aus zwei Teilen: der Kaltmiete und den Vorauszahlungen für Nebenkosten. Prüfe, ob im Vertrag eine von zwei besonderen Mietformen vereinbart ist:
| Mietform | Was sie bedeutet | Worauf du achtest |
|---|---|---|
| Staffelmiete | Die Miete steigt zu festgelegten Zeitpunkten um festgelegte Beträge. | Die Erhöhungen müssen als Eurobetrag genannt sein und mindestens ein Jahr auseinanderliegen. |
| Indexmiete | Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. | Sie kann steigen und sinken; die Erhöhung muss dir schriftlich mitgeteilt werden. |
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann zudem die Mietpreisbremse gelten. Ob das für deine Stadt zutrifft und wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, erfährst du beim örtlichen Mieterverein oder im Mietspiegel deiner Gemeinde.
Nebenkosten und Kaution: Worauf du beim Mietvertrag achten solltest
Die meisten Streitigkeiten, die ich aus meinem Bekanntenkreis kenne, drehen sich nicht um die Kaltmiete, sondern um Nebenkosten und Kaution.
Nebenkosten: Vorauszahlung oder Pauschale
Nebenkosten, im Gesetz Betriebskosten genannt, darf der Vermieter nur umlegen, wenn das im Vertrag vereinbart ist. Üblich ist ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung, die aufzählt, was umgelegt werden darf: zum Beispiel Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung oder Hausmeister.
Wichtig ist der Unterschied zwischen Vorauszahlung und Pauschale. Bei einer Vorauszahlung rechnet der Vermieter einmal im Jahr ab. Die Abrechnung muss dir spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen, sonst kann er in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen. Bei einer Pauschale gibt es dagegen keine Abrechnung, weder Nachzahlung noch Guthaben.
Ein Tipp am Rande: Manche Posten der Nebenkostenabrechnung, etwa Hausmeister oder Treppenhausreinigung, können als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich interessant sein. Wie du solche Belege sortierst, steht im Beitrag was du bei der Einkommensteuererklärung abgeben musst.
Kaution: höchstens drei Kaltmieten
Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen. Du darfst sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Bei 750 Euro Kaltmiete liegt die Obergrenze also bei 2.250 Euro, zahlbar in drei Raten zu je 750 Euro.
Befristet oder unbefristet? Laufzeit und Kündigungsfristen
Die meisten Wohnungsmietverträge laufen unbefristet, und das ist der gesetzliche Normalfall. Was in einem befristeten Mietvertrag stehen muss, ist dagegen streng geregelt.
Was ein befristeter Mietvertrag enthalten muss
Eine Befristung bei Wohnraum ist nur mit einem gesetzlich anerkannten Grund zulässig, etwa wenn der Vermieter die Wohnung nach Ablauf selbst nutzen oder für Angehörige braucht, wenn umfangreiche Baumaßnahmen geplant sind oder wenn es sich um eine Werkswohnung handelt. Dieser Grund muss dir bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt er oder ist er zu vage, gilt der Vertrag als unbefristet.
Außerdem gilt: Ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr, der nicht schriftlich geschlossen wurde, gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das ist einer der Gründe, warum ich immer zu einem schriftlichen Vertrag rate.
Kündigungsfristen und Kündigungsverzicht
Als Mieterin kannst du einen unbefristeten Vertrag mit drei Monaten Frist kündigen, unabhängig davon, wie lange du schon dort wohnst. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein, damit dieser Monat mitzählt. Für Vermieter verlängert sich die Frist mit der Wohndauer, nach fünf und nach acht Jahren um jeweils drei Monate, und er braucht einen gesetzlichen Kündigungsgrund.
Manche Verträge enthalten einen beiderseitigen Kündigungsverzicht. Der ist grundsätzlich zulässig, im Formularvertrag nach der Rechtsprechung aber höchstens für vier Jahre. Lies diese Klausel besonders genau, wenn du weißt, dass sich deine Lebenssituation bald ändern könnte.
Zusatzklauseln: Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen und mehr
Die letzten Seiten eines Mietvertrags lesen die wenigsten. Dabei steckt hier oft das, was beim Auszug teuer werden kann.
Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen sind Arbeiten wie Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern und Innentüren. Der Vermieter darf sie im Vertrag auf dich übertragen, aber nicht in jeder Form. Unwirksam sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vor allem starre Fristen wie „Küche und Bad alle drei Jahre streichen“, Klauseln, die eine Renovierung beim Auszug unabhängig vom Zustand verlangen, und die Pflicht zur Renovierung, wenn du die Wohnung unrenoviert übernommen hast und dafür keinen angemessenen Ausgleich bekommen hast. Ist eine solche Klausel unwirksam, musst du in der Regel gar nicht renovieren.
Die Kleinreparaturklausel
Eine Kleinreparaturklausel überträgt die Kosten für kleine Reparaturen an Dingen auf dich, die du häufig benutzt, etwa Wasserhähne, Lichtschalter oder Fenstergriffe. Wirksam ist sie nur, wenn sie einen Höchstbetrag pro Reparatur und eine Obergrenze pro Jahr nennt. Gerichte haben Beträge um 100 Euro pro Reparatur und einen Jahreshöchstbetrag von wenigen Prozent der Jahreskaltmiete häufig akzeptiert. Fehlt eine dieser Grenzen, ist die Klausel insgesamt unwirksam.
Haustiere und Untervermietung
Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im Formularmietvertrag ist unwirksam, Kleintiere wie Hamster oder Fische darfst du ohnehin halten. Für die Untervermietung brauchst du die Erlaubnis des Vermieters. Hast du aber ein berechtigtes Interesse, etwa weil dein Partner einzieht oder du aus beruflichen Gründen zeitweise woanders lebst, hast du in vielen Fällen einen Anspruch darauf.
Checkliste: Den Mietvertrag vor der Unterschrift prüfen
Worauf du beim Mietvertrag achten solltest, lässt sich in eine kurze Prüfliste fassen. Ich drucke mir den Vertrag aus, lege diese Liste daneben und hake ab:
- Stehen alle Mieter mit vollem Namen im Vertrag, und unterschreiben alle?
- Ist das Mietobjekt mit Keller, Stellplatz und Ausstattung beschrieben?
- Sind Kaltmiete und Nebenkosten getrennt ausgewiesen, und ist klar, ob es Vorauszahlungen oder eine Pauschale sind?
- Liegt die Kaution bei höchstens drei Kaltmieten?
- Ist der Vertrag unbefristet, oder ist ein konkreter Befristungsgrund genannt?
- Enthält der Vertrag starre Renovierungsfristen oder eine Kleinreparaturklausel ohne Obergrenzen?
- Gibt es einen Kündigungsverzicht, und wie lange gilt er?
Nach einem Umzug lohnt es sich übrigens, auch alle anderen Verträge im Haushalt einmal durchzugehen — vom Strom bis zur Versicherung. Wie das etwa bei einem Kassenwechsel abläuft, steht im Eintrag was du tun musst, um die Krankenkasse zu wechseln.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Wenn du bei einer Klausel unsicher bist, kann dir der örtliche Mieterverein den Vertrag gegen einen überschaubaren Mitgliedsbeitrag prüfen.
Bis zum nächsten Eintrag, Vivien